Fondée en 2020, Imovalio est un cabinet d’expertise immobilière qui nous présente son activité et la conjoncture actuelle du marché de l’immobilier.
Pour le Journal du Manager, Antonin Zdrzalik, Expert en évaluation immobilière nous présente les différentes expertises de son cabinet.
Quelle est la mission d’Imovalio ?
En tant que cabinet d’expertise immobilière indépendant, notre mission est d’évaluer les actifs immobiliers avec impartialité. L’expertise immobilière permet aux entreprises, aux investisseurs et aux particuliers d’avoir une évaluation objective d’un bien ou droit immobilier, dénuée de tout intérêt financier dans les transactions immobilières avec une analyse approfondie des facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux de la valeur. Notre absence d’activités transactionnelles nous permet de garantir une impartialité totale dans nos évaluations, offrant ainsi à nos clients une estimation juste de la valeur de leurs biens immobiliers. Cette neutralité constitue la particularité de notre métier, nous distinguant ainsi des agents immobiliers.
Quels types d’actifs sont évalués dans votre cabinet d’expertise ?
Notre expertise s’étend à une grande diversité d’actifs immobiliers, couvrant l’immobilier résidentiel mais également l’immobilier tertiaire et donc : les bureaux, les commerces, les entrepôts logistiques, les locaux commerciaux, ainsi que les hôtels, les EHPAD et les terrains. En somme, notre champ d’action est extrêmement vaste en termes de types de biens immobiliers évalués.
Il y a-t-il une formation spécifique pour travailler ?
Il existe diverses voies de formation dans le domaine de l’immobilier, notamment des écoles spécialisées, des programmes universitaires et des diplômes. Ceux-ci permettent d’acquérir des compétences dans les aspects juridiques, financiers et techniques. L’évaluation immobilière exige une maîtrise approfondie de ces trois domaines. Sur le plan technique, il est nécessaire de comprendre les aspects liés à la construction et d’évaluer l’état et les éventuels travaux nécessaires.
Du point de vue juridique, il faut examiner la nature de la propriété et le cas échéant, les contrats de location en vigueur, comme dans le cas des baux commerciaux où une analyse détaillée est requise. Enfin, sur le plan financier, il est essentiel d’évaluer les revenus dégagés par l’actif, en utilisant parfois des méthodes financières, surtout pour les biens immobiliers tertiaires tels que les bureaux et les locaux commerciaux.
En tant qu’enseignant dans des écoles d’immobilier et intervenant à l’ICH au CNAM, je suis bien familiarisé avec ces formations spécialisées, notamment celles axées sur l’expertise immobilière. La formation continue est une composante essentielle de notre profession, nous devons consacrer des heures chaque année à nous perfectionner.
Pouvez-vous nous parler de vos différentes expertises ?
Premièrement, on peut distinguer l’évaluation des biens immobiliers et celle des droits immobiliers. Par exemple, l’évaluation d’un fonds de commerce relève des droits immobiliers car il s’agit d’un actif immatériel, incluant des éléments tels que le droit au bail et les indemnités d’éviction. Ce domaine est particulièrement lié à l’immobilier commercial, où la propriété commerciale détenue par l’exploitant peut être évaluée, notamment en cas de risque d’éviction.
D’un côté, nous avons donc l’évaluation des biens immobiliers et de l’autre, celle des droits immobiliers. Dans le premier cas, nous évaluons souvent la valeur vénale, qui représente la valeur marchande actuelle du bien dans des conditions normales de marché, sans pression ou circonstances anormales. C’est une estimation objective, également connue sous le terme de « valeur de marché ».
En fonction des conditions du marché, quelle serait la valeur de vente potentielle du bien ? Pour bien appréhender notre métier et notre expertise, nous rédigeons des rapports détaillés dans lesquels nous analysons les divers éléments influençant la valeur du bien. Cela inclut la localisation, la description du bien, les aspects urbanistiques, ainsi que la situation locative. Nous réalisons également une étude de marché approfondie, incluant des références de transactions de biens comparables. Notre rôle est de justifier et de démontrer la valeur estimée du bien dans le rapport, en expliquant les éléments observés et en appliquant un raisonnement cohérent. Ces rapports, généralement de 30 à 50 pages, sont essentiels pour nos clients, car ils offrent une analyse détaillée, contrairement à un simple avis de valeur que peuvent fournir gratuitement les agences immobilières avant de prendre un mandat.
Qu’est-ce que développe ce cabinet d’expertise ?
En parallèle de nos activités au cabinet d’expertise, Imovalio développe une branche de conseil en stratégie immobilière. Elle vise à aider les entreprises à optimiser leur situation immobilière et à leur fournir des recommandations pour créer de la valeur. Nous accompagnons ainsi les propriétaires et les utilisateurs sur tout le territoire français dans cette démarche. Dans le cadre de ce service de conseil, nous agissons comme une direction immobilière externalisée pour les PME qui ne disposent pas des ressources pour en avoir une. Nous leur offrons des outils d’aide à la décision afin de mieux contrôler leurs coûts immobiliers. Il faut savoir que l’immobilier représente le deuxième poste de dépenses pour une entreprise, après les salaires.
Nous avons récemment lancé un nouvel outil appelé LeaseMetrics, conçu pour faciliter la prise de décision. Ce document synthétique fournit aux entreprises les dernières références de transactions ainsi qu’une estimation de la valeur locative de marché. C’est un premier indicateur qui indique à l’entreprise si elle est dans la norme ou en dehors des valeurs de marché. Il lui offre ainsi une base pour poursuivre ses analyses.
Au-delà des outils, nous attachons également une grande importance au conseil humain dans notre métier, car chaque situation immobilière est unique et nécessite un accompagnement personnalisé.
Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?
Cela concerne le concept de propriété commerciale, dans lequel le locataire exploitant un fonds de commerce bénéficie d’une protection établie par un décret de 1953. Il est intégré au statut des baux commerciaux. En substance, si le propriétaire prive le locataire de l’exploitation de son fonds en refusant de renouveler son bail, l’indemnité d’éviction doit être versée par le propriétaire. Cette indemnité correspond à la valeur du fonds de commerce, qui peut être perdue en cas de non-renouvellement du bail commercial.
Selon le secteur d’activité, le chiffre d’affaires de l’entreprise peut-être étroitement lié à l’emplacement du local commercial. Souvent, la qualité de l’emplacement détermine la capacité de l’entreprise à générer des revenus. Ainsi, si le propriétaire contraint le locataire à quitter le local, il perd sa clientèle, même s’il s’installe deux rues plus loin, en raison des différences de flux de clientèle. En immobilier commercial, l’emplacement joue un rôle déterminant dans la réussite d’une entreprise.
Quels sont les enjeux d’Imovalio ?
L’enjeu principal résidait dans notre capacité à nous imposer sur un marché où les cabinets d’expertise sont relativement peu nombreux. Il était essentiel pour nous de nous faire une place et de nous forger une réputation solide. Cela impliquait d’aller chercher nos premiers clients et de se faire un nom. De plus, dans ce milieu les experts immobiliers sont souvent recommandés par les avocats. C’est le cas d’un litige concernant un local commercial où le propriétaire souhaite augmenter le loyer et que le locataire refuse. Les avocats peuvent alors proposer une expertise préalable pour tenter de trouver un terrain d’entente. Nous avons souvent agi comme médiateurs, les parties utilisant nos rapports pour faciliter les discussions.
Dans ce contexte, il s’agissait donc de nous positionner dans un milieu déjà occupé par des cabinets renommés. Ceux-ci travaillent en étroite collaboration avec divers prescripteurs tels que les avocats, les notaires et les gestionnaires de patrimoine. Nous avons développé notre cabinet et je suis particulièrement fier d’avoir signé des missions avec des clients prestigieux et emblématiques. Parmi ces clients il y a L’APEC (l’Association pour l’Emploi des Cadres) et la Fondation Pinault Collection. Nous collaborons également avec la marque de prêt-à-porter Façonnable pour ses boutiques en France et à l’international.
Que pensez-vous de la conjoncture actuelle du marché de l’immobilier ? Êtes-vous touché par cela ?
La conjoncture actuelle est plutôt singulière en raison des baisses de prix observées sur le marché immobilier. Cela complique considérablement l’évaluation des actifs immobiliers à leur juste valeur. En effet, bien que nous soyons conscients de la baisse, il y a un léger décalage temporel. Les transactions que nous examinons ont généralement lieu environ six mois plus tôt. Nous devons donc nous baser sur ces données en tenant compte de la probable diminution des prix au cours des six derniers mois. La difficulté réside dans le fait de déterminer dans quelle mesure cette baisse s’est produite. En fin de compte, à quel prix un acheteur serait disposé à acheter aujourd’hui.
La hausse rapide des taux de crédit a déclenché une baisse des prix sur le marché immobilier. Cette situation a entraîné une augmentation de notre charge de travail. Les individus sont de plus en plus préoccupés et font appel à des experts indépendants pour des évaluations précises. Cette tendance se traduit par une augmentation du nombre de dossiers. De plus, de nos jours, la réflexion est accrue sur l’évaluation des biens immobiliers dans un marché en constante évolution.
Pour remédier à cette situation, il est essentiel que nos utilisateurs aient accès à des analyses de marché indépendantes. En effet, le manque de transparence peut entraîner des paiements de loyers excessifs. Nous nous efforçons de combler ces lacunes en collectant davantage d’informations. Celles-ci sont collectées à partir bases de données externes et de notre propre base de données. Notre base de données est également enrichie par des publications spécialisées. Grâce à notre historique significatif, nous pouvons justifier nos évaluations et de proposer des solutions abordables à nos clients.
Comment avez-vous crée votre cabinet d’expertise ?
L’entrepreneuriat et la création de mon propre cabinet d’expertise, ont toujours été une aspiration ancrée dès mes débuts professionnels. J’ai d’abord choisi de me former et d’acquérir de l’expérience au sein de grandes entreprises. Cela m’a permis d’être exposé à des projets d’envergure et de travailler avec des clients investisseurs. Cette période de formation était importante pour moi, mais l’idée de fonder mon propre cabinet était toujours présente. J’attendais simplement le moment opportun.
En 2020, j’ai fondé Imovalio après avoir accumulé plus de dix ans d’expérience dans le domaine de l’expertise et du conseil immobilier. J’ai notamment travaillé au sein d’un grand cabinet de conseil en immobilier d’entreprise. J’ai constamment cherché à me former tout en travaillant. Après ma licence en droit, je me suis spécialisé dans le domaine de l’immobilier en suivant une formation à l’ICH du CNAM.
J’ai aussi toujours souhaité partager mes connaissances et enseigner. Aujourd’hui, je suis enseignant dans une matière spécifique de cette formation, axée sur les techniques de négociation immobilière. C’est un réel plaisir pour moi de transmettre mon expérience, qui est essentielle pour moi. J’aime former les jeunes générations et leur fournir les bases juridiques et financières. Cela leur permet de comprendre les marchés et de négocier avec succès, c’est une véritable vocation pour moi.
Ce métier requiert une expérience significative pour gagner en crédibilité. Les techniques et les méthodes d’évaluation des biens immobiliers peuvent être assez complexes, surtout lorsqu’il s’agit de biens immobiliers complexes. Malgré les défis rencontrés, je trouve un réel plaisir dans cette activité.
Quelle musique est, selon vous, la chanson idéale pour accompagner votre journée de travail ?
Le titre de la chanson serait : “Shining Light” d’Aime Simone.
Nos remerciements à Antonin Zdrzalik, Expert en évaluation Immobilière. Propos rapportés par l’équipe de manager.one
